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        深圳樓市大震動!經營貸資金違規流入房地產?專家:深圳面臨四十年來最嚴峻形勢!

        于德江 · 2020-04-20 19:56 來源:證券時報·e公司

        在樓市火爆的背后,深圳又出現一次不小的震動,這次事關經營貸資金違規流入房地產。

        深圳新房市場、重點區域二手房持續火爆,引發熱議。不少觀點認為,扶持中小企業的房抵經營貸資金違規流入房地產市場,是此輪深圳樓市爆發的重要原因。

        監管機構已注意到這一現象,今天就有兩則消息與此有關,引起市場強烈關注。

        一是有傳聞稱,銀保監會工作組昨日來到深圳,了解中小企業扶持資金違規流入房地產市場情況。

        二是人民銀行深圳中支貨幣信貸處的通知截圖在網絡上廣為流傳,要求各商業銀行緊急自查房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況。

        針對此消息,證券時報·e公司記者致電通知中所留聯系電話,對方首先詢問記者是哪個銀行的,得知記者身份后表示暫時不接受媒體采訪。證券時報·e公司還注意到,該通知中聯系人之一確為人民銀行深圳中支貨幣信貸處的一位科長。因此,該通知大概率屬實。

        根據該通知,人民銀行深圳中支貨幣信貸處要求深圳市各商業銀行針對今年以來新發放的房抵經營貸(含借款人為企業或個人)情況立即開展自查,自查內容包括但不限于以下幾點:

        1、截至2020年3月末你行房抵經營貸余額,2019年3月末余額,2019年12月末余額情況。

        2、貸前準入情況。對借款人名下經營實體的真實性調查情況,借款人持有被抵押房產時間情況,企業成立時間情況。

        3、貸款管理情況。重點梳理借款人(含企業或個人)自疫情發生(1月25日)以來新購房產(含住宅和商務公寓等)并以新購房產作抵押的貸款情況,以及計劃申請財政貼息和預計實際貸款利率水平情況。

        4、貸后管理情況。借款人貸后新增房產的監測情況。

        5、自查發現的其他可疑情況或問題。

        該通知十分緊急,發布時間為4月20日,要求各銀行在當天14:30之前將自查報告通過專門渠道報送。

        中國(深圳)綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁在接受證券時報·e公司記者采訪時表示,房抵經營貸資金違規流入房地產市場,至少是這輪深圳樓市火爆的重要原因,相關部門首先要求各商業銀行自查就是給個面子,不用搞得那么被動,也是一種威懾。

        深圳市中小企業服務局也在今天發聲:

        最近,有報道稱,個別機構和個人弄虛作假,將用于購房、炒股等的貸款包裝后騙取財政貼息。根據《市工業和信息化局關于印發〈深圳市應對新型冠狀病毒肺炎疫情中小微企業貸款貼息項目實施辦法〉的通知》(深工信規〔2020〕3號)有關規定,“貸款必須用于支持對象生產經營,不得用于并購貸款、國家產業政策禁止和限制的項目以及參與民間借貸、投資資本市場和個人消費等”。我局將嚴格依照上述實施辦法,會同銀保監部門加大對貸款貼息項目的審核力度,嚴防不符合貼息條件的貸款項目混入,騙取財政資金。一旦發現并查實,將依法依規對責任單位和個人給予失信懲戒,涉嫌犯罪的,依法移交司法機關處理。

        之前,有多家媒體報道,深圳樓市此輪火爆的原因,與政府在疫情期間扶持中小微企業的貼息貸款有關。這應該要是監管機構要出手嚴查的主要原因,有投資客鉆了政策的空子,讓原本用于扶持中小微企業的貼息資金違規流出樓市。

        下面兩張截圖廣為流傳,擾動了深圳房地產市場。

        從證券時報·e公司記者向深圳某金融服務公司業務人員小王(化名)了解的情況來看,利用貼息貸款買房在之前的確有一定的可行性,但現在已經行不通,且過程較為繁瑣,也存在一定風險。

        首先需要全款買房,自己手中需有總房價30%以上的現金,剩余部分可由金融服務公司提供過橋貸款,日息千分之一(折合年化利率36.5%)。過戶拿到紅本后,由名下公司向銀行申請經營貸款,利率會低于房貸,也可以申請深圳市及各區政府的貼息補助。

        小王對證券時報·e公司記者表示,銀行對申請企業有一定的要求,包括注冊時間、實際經營情況等。對于空殼公司,金融服務公司會準備經營材料供銀行審核。小王說,憑借他們公司和銀行“過硬”的關系,一般可申請到房產評估價的70%。這相當于變相的三成首付,不過金融服務公司要收取貸款總額1%的服務費。綜合下來,包括房款過橋利息、貸款手續費等,購房者的成本并不低。

        深圳扶持中小微企業的貼息貸款申請有時間限制,要求在4月30日之前獲批。小王說,之前有幾個客戶這樣做了,但今天已經4月20日,現在再操作也很難趕上了。

        小王也強調,上述方式也有較大的不確定性,說100%能做成的肯定是騙子。

        小王所在公司主要做房地產抵押貸款,其透露,公司近期業務的確比去年同期明顯增長,主要是還是受到疫情影響。小王主要的目標客戶是前期承受較高房貸利率的群體,借著近期利率走低的形勢,置換貸款,降低成本。操作路徑為,使用自有資金或過橋資金贖回紅本,然后再抵押給銀行獲得新的貸款。對于早期買房貸款在基本利率基礎上浮較大比例的購房者來說,新貸款的利率具有吸引力。這種模式早前即已存在,弊端在于贖樓的過橋資金利息較高,新貸款也需要每年再做一次過橋。

        疫情對房地產產生了較大的影響,深圳卻走出獨立行情。

        宋丁認為,現在的深圳房地產和樓市是錯綜復雜的多面,絕不能以單面性政策去應對。比如,當下有比較強烈的投機動向,政策面就出臺政策把樓市打壓下去,這顯然是不行的。因為,樓市背后還有更加嚴峻的整體經濟的失血和下滑困局,這是深圳四十年來最嚴峻的形勢,政府非常明白。

        宋丁的觀點是,這時候對房地產和樓市還不能采取全盤打壓,甚至要繼續從供給側,從土地和房產供應上加大力度扶持,同時,從需求側的剛需需求上也給予必要的支持,從而有效推進成交量的活躍和量增。價穩和量增,這兩件事一個都不能少,需要政府以高超的執政策略來靈活、積極應對。

        4月16日,為緩解疫情對深圳城市更新和商品房銷售等工作的影響,深圳市住房和建設局聯合深圳市規劃和自然資源局出臺《關于應對新冠肺炎疫情影響促進城市更新等相關工作的通知》自發布之日起施行。《通知》共涉及6個方面:延長城市更新單元計劃有效期;延長城市更新項目原有地價測算規定適用期限;緩解企業資金壓力;加快商品房供應;允許延期繳納土地出讓價款;促進城市更新工作提速提效。其中,將加快商品房供應,今年內,高層建筑主體施工形象進度達到總層數的二分之一、裝配式建筑完成基礎工程并達到標高±0.00標準的商品房項目,可以申請預售。

        深圳中原研究中心表示,深圳住建局為幫助房企渡過難關,保證市場平穩運行,在16日出臺了相關指導幫扶政策。其中包括,允許房企以金融機構保函的方式代替現金形式的保證金、延期繳納土地出讓價款等內容為企業緩解資金壓力。另外,對于申請預售的條件放寬,加速審批流程等措施,也可在幫助房企回籠資金的同時增加商品房的供應,有利于避免因疫情導致供應大幅減少引起市場波動,對于穩市場穩房價起著關鍵性作用,

        深圳中原研究中心數據顯示,上周(4月13日~4月19日),深圳全市二手住宅成交1766套,環比增加37.75%;成交面積151662平,環比上升36.26%;二手住宅成交均價為58733元/平。

        二手住宅報價普遍上漲,其中南山二手住宅報價上漲1.99%,漲幅最大。從報價變動的區間來看,業主報價上升的盤源占比為55.35%,較前一周減少了0.71%。報價下跌的盤源占比為33.59%,占比較前一周增加了0.60%。

        4月17日,深圳市住建局有關負責人曾表示,深圳近期部分熱點片區、熱點樓盤二手房價格有所上漲,主要是前期積累的需求集中釋放造成的,同時個別樓盤也存在中介和自媒體炒作引發價格上漲預期。

        深圳市住建局表示,2020年3月深圳市二手住宅均價為64000元/平方米左右,價格總體穩定,市場價格漲幅不大,并未出現個別媒體炒作的價格整體上漲情況。

        上述住建局負責人稱,總體來看,今年以來深圳房地產市場基本平穩,房價基本穩定。深圳市將繼續貫徹落實黨中央國務院決策部署,堅持“房住不炒”定位,采取有力措施,確保房地產市場健康發展。在住房供應方面,今年深圳市將新開工建設商品住房1000萬平方米左右,通過加大土地供給、加快新房入市,確保房地產市場供需平衡、價格平穩。

        深圳市住建局同時表示,將密切關注市場動態,針對二手房掛牌價格明顯高于市場真實成交價、機構及個人惡意炒作房價、部分自媒體發布擾亂市場秩序不實言論、評估機構高評高貸、“黑中介”違規經營等現象,聯合相關部門開展為期三個月的市場亂象專項整治行動,堅決打擊違法違規行為,促進房地產市場平穩健康。

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